Condôminos, seus direitos e deveres.

Afinal, quem são os condôminos? Todos os moradores? Muitos pensam que sim, mas não é o caso.

Condômino é o termo que se refere ao titular de fração ideal do condomínio, ou seja, o proprietário, o dono, aquele cujo o nome consta no registro de propriedade.

O legislador, embora não tenha apontado diretamente no Código Civil essa distinção, acabou registrando essa diferença em diversas passagens da lei:

O artigo 1.333 do Código Civil, por exemplo, diz que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Logo no artigo seguinte, o 1.334, inciso IV, a lei diz que:

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

Perceberam? A própria lei determina que há diferença entre condômino e possuidor.

Então, de uma maneira simples, podemos entender que condômino é aquele que é o titular, é o dono da propriedade, enquanto possuidor é aquele que apenas ocupa o imóvel, pode ser o caseiro, o inquilino, o parente que ocupa a casa, o cunhado...

E porque isso é relevante?

Ora, porque a lei não fala dos direitos dos moradores, e sim fala dos direitos do condômino

Sendo assim, segundo o artigo art. 1.335 do Código Civil, são direitos do condômino:

I – usar (do imóvel para o fim que se destina – residência, comércio...), fluir (ou seja, receber frutos, por exemplo, o aluguel) e livremente dispor das suas unidades (vender ou dar em garantia, por exemplo);

II - usar das partes comuns conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Viu só? De maneira geral – e digo “de maneira geral”, porque tudo no direito tem exceções – só o condômino tem direito de votar, por isso exige-se a procuração para o inquilino ou outro morador votar nas assembleias.

Mas não há direitos no mundo que não atraiam deveres, não é?

Então a lei determina que são deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada das partes esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou ao bons costumes.

E daí o morador pode pensar: mas se os direitos são só dos condôminos, e estes são só os proprietários, eu não preciso seguir as regras!

Então sinto muito, amigo bagunceiro. não é assim!

O art. 1.333 do código civil já resolveu essa questão, quando tratou de dizer que a convenção que constitui o condomínio torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quando sobre elas tenham posse ou detenção.

Portanto, aquelas regras da convenção se aplicam a todos no condomínio. A lei apenas resguarda os poderes exclusivos do proprietário.

DR. RICIERI SEABRA Condômino é o termo que se refere ao titular de fração ideal do condomínio, ou seja, o proprietário, o dono, aquele cujo nome consta no registro de propriedade.

O legislador, embora não tenha apontado diretamente no Código Civil essa distinção, acabou registrando essa diferença em diversas passagens da lei:

O artigo 1.333 do Código Civil, por exemplo, diz que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

Logo no artigo seguinte, o 1.334, inciso IV, a lei diz que:

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

Perceberam? A própria lei determina que há diferença entre condômino e possuidor.

Então, de uma maneira simples, podemos entender que condômino é aquele que é o titular, é o dono da propriedade, enquanto possuidor é aquele que apenas ocupa o imóvel, pode ser o caseiro, o inquilino, o parente que ocupa a casa, o cunhado...

E porque isso é relevante?

Ora, porque a lei não fala dos direitos dos moradores, e sim fala dos direitos do condômino!

Sendo assim, segundo o artigo art. 1.335 do Código Civil, são direitos do condômino:

I – usar (do imóvel para o fim que se destina – residência, comércio...), fluir (ou seja, receber frutos, por exemplo, o aluguel) e livremente dispor das suas unidades (vender ou dar em garantia, por exemplo);

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Viu só? De maneira geral – e digo “de maneira geral”, porque tudo no direito tem exceções – só o condômino tem o direito de votar, por isso exige-se a procuração para o inquilino ou outro morador votar nas assembleias.

Mas não há direitos no mundo que não atraiam deveres, não é?

Então a lei determina que são deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

E daí o morador pode pensar: mas se os direitos são só dos condôminos, e estes são só os proprietários, eu não preciso seguir as regras!

Então sinto muito, amigo bagunceiro. Não é assim!

O art. 1.333 do código civil já resolveu essa questão, quando tratou de dizer que a convenção que constitui o condomínio torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Portanto, aquelas regras da convenção se aplicam a todos no condomínio. A lei apenas resguarda os poderes exclusivos do proprietário.